Wind of change

Nouvelle année, nouvelles résolutions, nouvelles promesses et peut-être bien nouveau cycle. On pourrait le penser tant l’environnement change pour les acteurs de l’industrie immobilière. Les dernières statistiques ImmoStat confirment le sentiment qui domine chez tous les professionnels.

Le marché locatif des bureaux en Île-de-France, première région économique de l’Hexagone, résiste avec un volume de demande placée supérieur à 2 millions de m² et quelque 3 000 transactions. Bien qu’en léger retrait sur la moyenne décennale, la dynamique de la première catégorie d’actifs immobiliers des investisseurs institutionnels (la moitié de leur allocation immobilière) semble préservée des incertitudes économiques et des changements d’usage. On reste dans l’attente du taux d’absorption nette qui permettra de savoir s’il s’agit davantage d’une demande déplacée et si les utilisateurs ont préféré prendre moins de bureaux, mais « mieux » de bureaux.

À l’investissement, le marché s’est arrêté. Avec une chute de plus de 50 % des volumes au dernier trimestre, les acheteurs ont clairement signifié qu’ils attendaient une baisse des valeurs. Et les vendeurs leur ont clairement répondu qu’ils devaient attendre. Pas vendu, pas perdu.

Combien de temps peuvent-ils tenir ? Le repricing se fait attendre, mais pas un acteur sérieux ne le remet en question. Il est quand même difficile de flécher des capitaux sur des actifs immobiliers, même les plus sécurisés, dont le rendement n’offre plus de spreadsuffisant par rapport à l’OAT 10 ans qui fleurte avec la barre des 3 % en France. La plupart des analystes avancent une remontée des rendements de 80 à 100 points de base en moyenne, ce qui se traduira par une baisse de 10 à 20 % des prix.

Les marchés immobiliers bénéficient d’amortisseurs d’une crise annoncée. À commencer par l’inflation qui se reflétera dans l’indexation des loyers, mais on sait déjà que tous les preneurs n’auront pas la capacité de l’absorber. Le niveau de l’offre sera aussi l’un des tout premiers paratonnerres. L’aversion au risque des investisseurs, la difficulté croissante pour se financer, l’allergie quasi collective à toute grue posée dans une ville pourraient paradoxalement bénéficier à ceux qui disposent déjà d’un actif. À condition qu’il soit récent, compatible avec les nouvelles exigences environnementales et… bien localisé. L’immobilier reste quand même une histoire d’emplacement.

« La prévision est un art difficile, surtout lorsqu’elle concerne l’avenir », disait Pierre Dac. Alors, bon courage à ceux qui doivent projeter la création de valeur de leur portefeuille immobilier dans les prochaines années. Il leur faudra sûrement s’éloigner du tableur Excel pour mieux se rapprocher du client.