Risques climatiques et défis énergétiques : pourquoi l’immobilier doit s’adapter
Tempêtes, canicules, inondations et autres événements longtemps qualifiés « d’exceptionnels » sont désormais de plus en plus fréquents, devenant presque récurrents. Un phénomène qui touche le monde dans son ensemble et n’épargne ni la France, ni l’immobilier. Ce secteur, qui représente par ailleurs une grande partie des émissions de gaz à effet de serre (GES) dans les métropoles, n’échappe pas à la montée des risques environnementaux. Dans une étude intitulée « Risques climatiques, résilience et adaptation : une nouvelle ère pour l’immobilier », JLL zoome sur la situation de la France en matière de risques, de réglementation, de marché et d’adaptation des bâtiments.
Une inévitable hausse des coûts
Selon l’Onerc (Observatoire National sur les Effets du Réchauffement Climatique), les coûts liés aux risques climatiques pourraient doubler d’ici 2025, frôlant les 5 milliards d’euros annuels et mettant sous pression les régimes d’assurance. Ainsi, le leader du conseil en immobilier d’entreprise souligne que le coût des primes est voué à fortement augmenter, et il est même probable que les assureurs excluent à terme les biens immobiliers les plus risqués, comme c’est déjà le cas ailleurs dans le monde. La faible occurrence des évènements climatiques jusqu’à maintenant a fait oublier que de nombreux immeubles se situent dans des zones à risque, à l’image de Paris et sa petite couronne et certains quartiers de Lyon en ce qui concerne notamment les crues centennales.
Outre les dommages matériels aux immeubles, le changement climatique va également créer des risques indirects : difficultés d’approvisionnement en eau, hausse des coûts de l’énergie, risques pour la santé, etc. Des risques qui dégraderont la capacité des occupants à utiliser leurs bâtiments dans de bonnes conditions ou à un coût d’exploitation raisonnable. Si la majorité des décideurs de l’immobilier est consciente du problème, JLL relève que seule une minorité a pris les mesures nécessaires pour faire face à cette nouvelle donne, malgré le fait que les outils pour évaluer les risques existent. Les actifs les plus exposés et les moins résilients pourraient perdre leur liquidité sur le marché et devenir des actifs « échoués », avec pour conséquence une segmentation accrue entre ces derniers et les actifs résilients.
« La crise climatique exige que les acteurs de l’immobilier se projettent dorénavant au-delà des seuls objectifs de décarbonation pour prendre en compte le sujet de la résilience. Jusqu’à présent, en France, on se contentait de répertorier les risques climatiques sans pour autant passer à l’action car ceux-ci étaient considérés comme très rares, à l’image de la crue centennale de Paris. Ces dernières années ont montré que les épisodes de fortes chaleurs ou encore d’inondations sont de plus en plus fréquents et commencent à avoir un impact financier sur l’immobilier. Il parait évident que les immeubles les moins résilients pourraient ne plus être assurables dans un avenir bien plus proche que certains ne l’imaginent », résume Gwenola Donet, présidente de JLL Value and Risk Advisory – France.
L’enjeu énergétique en filigrane
Outre la recrudescence des risques climatiques, la crise énergétique récente a mis en lumière le surcoût que peut représenter un bâtiment énergivore pour ses occupants et démontre l’intérêt pour les entreprises de se positionner sur des actifs performants sur ce plan. De plus, les réglementations nationales et locales se durcissent pour décarboner les bâtiments : l’Europe révise sa taxation carbone et prévoit de s’attaquer aux émissions des bâtiments à horizon 2027-2028.
Un contexte réglementaire et une inflation sur les prix de l’énergie qui poussent à la sobriété énergétique de leurs bâtiments. En ce sens, les actifs les plus récents possèdent des caractéristiques de performance qui les rendent attractifs d’un point de vue environnemental et financier. En effet, selon l’OID (Observatoire de l’Immobilier Durable), les immeubles doublement certifiés en construction (HQE + BREEAM) sont les plus performants d’un point de vue émission de GES.
Loyers : prime aux bâtiments très performants
Poussées par leurs propres engagements environnementaux et la demande de leurs salariés, les grandes entreprises recherchent donc des immeubles performants. Toutefois, l’offre disponible n’étant pas forcément au rendez-vous ou pas au bon endroit, le marché entre en pleine contradiction avec des entreprises qui privilégient encore le critère géographique devant le critère environnemental dans leurs choix immobiliers. Cela les conduit à privilégier l’hyper centre sous-offreur en bâtiments performants, poussant les loyers à la hausse, quand en périphérie l’offre disponible peut être abondante et compétitive financièrement.
Et cette situation n’est pas sur le chemin d’une prochaine amélioration selon JLL, tant le rythme de renouvellement du parc est lent. En effet, même si une partie du parc existant est restructurée chaque année, le rythme est trop faible pour requalifier de manière significative les plus de 40 millions de mètres carrés de bureaux datant d’avant 2000 en Ile-de-France et dont les performances sont éloignées des standards actuels. Cette inadéquation entre offre et demande contribue à faire augmenter plus rapidement les loyers des immeubles offrant les meilleures certifications dans Paris Intra-Muros. En périphérie, la performance environnementale des immeubles a surtout un effet défensif sur la valeur dans un contexte de sur-offre.
Partant du dernier bas de cycle immobilier en 2013, JLL a mesuré l’évolution des loyers des transactions réalisées dans des immeubles de plus de 5 000 m² selon trois catégories – immeubles non certifiés, immeubles possédant une certification à la construction standard et immeubles avec une certification à la construction premium – et sur trois périmètres géographiques : Paris intra-muros, la première couronne et le Croissant Ouest (y compris La Défense). Cette analyse montre une surperformance locative des immeubles avec une certification premium dans Paris intra-muros. En revanche, la situation en Première couronne et dans le Croissant Ouest est différente même si globalement les immeubles certifiés premium démontrent une meilleure situation locative que les autres segments de marché. À l’opposé, l’absence ou un niveau moyen de certification entraîne une stagnation, voire une baisse des valeurs.
« De nombreux arguments contribuent à accélérer la demande d’immeubles performants. Le nombre d’entreprises engagées sur le volet environnemental avec des objectifs concrets de décarbonation augmente rapidement et ces dernières se positionnent sur des actifs très performants. Les contraintes réglementaires pesant sur les entreprises et les investisseurs vont croissant, particulièrement en Europe qui se veut exemplaire sur le sujet. Ainsi, l’évolution de la finance verte pousse les capitaux vers les investissements les plus vertueux à un moment où le coût des financements est au plus haut », souligne Virginie Houzé, directeur Etudes et Recherche de JLL France.
Conviction, pression réglementaire et économique… les arguments ne manquent pas pour pousser les entreprises vers des immeubles vertueux. Encore faut-il que le secteur trouve des solutions pour les bâtiments exposés aux différents risques, qu’ils soient climatiques ou économiques…
Source : Republik Workplace
