L’immobilier de bureaux à l’heure de la décroissance
Dans sa dernière enquête « Coworking, flex office, RSE : enquête sur la nouvelle équation de l’immobilier de bureaux », Xerfi a interrogé 600 entreprises afin de savoir comment les nouvelles pratiques pouvaient remodeler l’industrie immobilière. L’analyse de Vincent Desruelles, auteur de l’étude.
Avec l’essor des modes de travail hybride, la baisse de fréquentation des locaux professionnels amène les dirigeants d’entreprises à réévaluer leurs besoins. Les premières concernées sont les entreprises franciliennes, de grande taille, surtout composées de cols blancs et historiquement très consommatrices de bureaux. Si cette catégorie d’utilisateurs n’est pas forcément majoritaire dans le tissu d’entreprises français, leur poids et leur influence sur le marché sont indéniables. Or, d’autres paramètres de cette nouvelle équation immobilière gagnent aujourd’hui du terrain : érosion des gains de productivité, ralentissement économique, RSE ou encore difficultés de recrutement. En réalité, l’enquête montre que l’immobilier de bureaux est bel et bien entré en phase de décroissance.
Déjà, les effets sur le marché et ses acteurs commencent à poindre. La volumétrie des transactions et prises à bail reflue tandis que certaines zones souffrent de surcapacités et que la bataille fait rage pour accéder aux meilleurs actifs. Sans oublier, bien sûr, des investissements à l’arrêt et un recul des prix de certains actifs et des tarifs de location. Par ailleurs, les bailleurs sont désormais price taker. Retenir les locataires est devenue une priorité, ces derniers étant prêts à quitter les lieux à la moindre occasion (locaux plus adaptés ou moins chers). Sans oublier que le rapport de force entre bailleurs et preneurs s’est inversé au profit des seconds. La satisfaction des clients prend donc de l’ampleur.
Trois caps possibles pour les locaux professionnels du futur
L’enquête Xerfi Observatoire a alors cherché à cerner les contours de l’immobilier de bureaux de demain. Trois grands courants ont été identifiés parmi lesquels la filière devra trouver son cap. La dimension « responsable » a ainsi pris de l’ampleur puisque la performance énergétique et carbone est le critère de choix des bureaux le plus important. La crise énergétique est aussi passée par là, à l’évidence, incitant à la mise en place de plans de sobriété. L’essor des obligations légales en matière d’audit extra-financier, en particulier sur les émissions de gaz à effet de serre, est pour sa part montée d’un cran pour les entreprises.
Le futur s’écrira aussi sans doute en régions, actant la perte d’attractivité structurelle de la capitale. C’est déjà bien ce qu’illustrent entre autres les flux de populations et d’emplois globalement défavorables à la capitale et les grandes manœuvres des entreprises clientes dans les grandes métropoles. Enfin, l’avenir de l’immobilier de bureaux passera également par les projets de rénovation ou reconversion : repositionnements (espaces de coworking…) ou autres usages (logement, coliving…).
Source : Workplace Magazine
