Bureau, ce grand corps malade

on attend avec une certaine impatience les chiffres du 1^er trimestre 2023 sur la demande placée de bureaux en Île-de-France, premier moteur économique français. À l’orée d’un nouveau cycle immobilier, la classe d’actifs préférée des investisseurs institutionnels (en termes d’allocation) est au centre de toutes les interrogations. De toutes les craintes pour certains.

Côté utilisateurs, les directeurs immobiliers cherchent désespérément la clé pour améliorer le taux d’occupation de leurs bureaux, lequel oscille entre 40 à 60 % selon les jours de la semaine. Lors d’un petit-déjeuner où l’Association des directeurs immobiliers(ADI) se demandait pourquoi les bureaux sont toujours aussi vides, on a même évoqué un taux d’utilisation de 18 %, juste en dessous de celui d’une école. Une valeur très théorique qui prend en compte les vacances, les week-ends, les RTT…, mais qui donne un autre angle de vue sur le loyer et le coût global d’occupation.

Le premier réflexe des entreprises est de réduire leur empreinte immobilière en baissant leur consommation de mètres carrés, et si possible leur facture. Moins de bureaux, mais mieux de bureaux. Ce mouvement, accéléré par la crise sanitaire, explique en grande partie la dichotomie du marché parisien. Un quartier central des affaires plein comme un œuf, avec un taux de vacance de 2,5 %, face à une première périphérie désespérément vide. Une étude du Grecam (CoStar Group*) relève un taux de vacance de 25 % sur les quatre communes de la première périphérie nord (Aubervilliers, Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis). Certes, le marché va s’ajuster par le prix. Les loyers « prime » touchent les 1 000 €/m²/an (HT, HC) dans le Triangle d’or, plus deux fois ce qu’on peut trouver à seulement une station de RER.

La performance de l’actif s’en ressent. Son attractivité aussi. Le rendement global du bureau s’élève à seulement +0,7 % en 2022 selon MSCI, plafonnant à +2,9 % pour le QCA et tombant à -4,6 % en première couronne. C’est moins pire qu’en Grande-Bretagne (-9,1% de rendement global en 2022) ou qu’aux États-Unis (-4,4 %), mais les investisseurs ne s’y trompent pas. Seulement 7 % d’entre eux estiment que l’attractivité du bureau va progresser ces prochaines années, révèle-t-on dans notre enquête Leader’s perspective survey réalisée auprès de plus 250 décideurs immobiliers, et qui sera dévoilée le 6 avril lors du premier BIG UP. À titre de comparaison, ils sont 64 % à jouer le résidentiel géré, 55 % l’hôtellerie et 52 % la logistique.

Pendant ce temps, inertie oblige, la machine à construire du bureau peine à s’arrêter. Selon l’ORIE, le parc tertiaire a passé la barre des 56 millions de m² en Île-de-France. Quand bien même le bureau ne va pas disparaître, les développeurs et investisseurs vont avoir très rapidement quelques sujets de reconversion à traiter. En attendant que ChatGPT (qui n’a pas écrit cet éditorial) nous propulse dans un tout autre univers de travail.