ARTICLE - Bâtiments Intelligents : Piloter l’ajout de valeur

La crise pandémique et ses conséquences amènent propriétaires et gérants d’immeubles à porter un regard neuf sur la valeur de leurs bâtiments et leur coût opérationnel. Les taux de perception des loyers commerciaux ont chuté dans le monde entier[1] et les experts s’interrogent sur les types de locaux commerciaux susceptibles d’attirer des locataires tout en restant rentables pour les propriétaires.
Les règles de distanciation sociale modifient toute la dynamique d’occupation des bâtiments : combien de personnes peuvent travailler à un endroit donné, dans quels groupes, avec quels protocoles et technologies de sécurité en place. Face aux multiples pressions en matière d’hygiène, de sécurité et d’environnement, seuls les bâtiments intelligents seront en mesure de maintenir des taux d’occupation rentables. La smart finance est au service des bâtiments intelligents grâce à des techniques de financement qui allègent la trésorerie pour permettre des changements progressifs.

L’enjeu : les moteurs de changement

Aujourd’hui, Les modèles de travail et de service public sont clairement en train de changer sous l’effet de la crise et de ses conséquences. Il devient de plus en plus clair que les grandes entreprises envisagent d’ériger le travail flexible en norme pour leur personnel. Cette tendance déjà amorcée s’est maintenant fortement accélérée grâce aux bénéfices du travail à distance révélés par la crise pandémique.[2]
L’avenir de l’occupation des bureaux faisant actuellement l’objet de vives inquiétudes, de nombreuses organisations réévaluent leurs besoins immobiliers à la lumière de la pandémie et cherchent à entamer une conversion financièrement viable vers les bâtiments intelligents. Plusieurs moteurs de changement sont actuellement à l’œuvre pour rendre les bâtiments « plus intelligents » : pression économique poussant à réduire les coûts (par l’efficacité énergétique notamment) ; nouvelles méthodes de travail pour garantir l’hygiène, le contrôle des infections et la sécurité ; prescriptions réglementaires existantes ou à venir rendant obligatoires l’installation de nouveaux dispositifs anti-incendie et de sécurité ; et volonté, à travers le monde, de davantage protéger l’environnement.

Il est désormais largement reconnu que les bâtiments intelligents apportent une valeur ajoutée en offrant l’agilité et la flexibilité nécessaires à la « nouvelle norme » : bureaux partagés, changements d’utilisation agiles, sécurité, hygiène et contrôle des infections, une plus grande efficacité ou encore une plus grande flexibilité pour s’adapter à la volatilité actuelle.

La technologie intelligente

Les bâtiments intelligents déploient des technologies d’automatisation et de numérisation qui permettent des capacités et une gestion plus efficaces des bâtiments. Les données générées par les capteurs IoT fournissent des informations en temps réel, qui permettent de réagir rapidement. La technologie intelligente permet de transformer un bâtiment représentant une charge financière en partenaire actif – un véritable collaborateur – pour gérer une entreprise ou une organisation du secteur public et adopter la « nouvelle norme ».
– Grâce aux technologies intelligentes, les bâtiments gèrent les flux et l’occupation, assurent la sécurité des employés, reconnaissent les habitants et s’adaptent aux exigences ou préférences de chacun, économisent l’énergie et fournissent une foule d’autres fonctions intelligentes et agiles pour soutenir l’activité commerciale :
– La gestion numérique de l’occupation des locaux permet de contrôler à distance les densités et les regroupements au sein d’un bâtiment, et même la distanciation entre individus et l’attribution des espaces de travail
– sécurité de l’accès grâce à l’entrée sans contact et aux autorisations d’accès aux points d’entrée et de sortie dans l’ensemble du bâtiment : réception principale, étages, voire chambres individuelles et/ou zones de stockage contenant des informations sensibles ou des matières dangereuses
– Un système de chauffage, de ventilation et de climatisation numérisé intelligent qui reconnaît les schémas d’occupation en temps réel et gère les flux d’air pour minimiser les risques d’infection
– protocoles de nettoyage et de désinfection déclenchés par l’occupation réelle et le flux de personnes dans un bâtiment, plutôt que suivant un nettoyage programmé inefficace, afin d’optimiser la disponibilité de l’espace hygiénique
– contrôles sans contact pour l’hygiène et la lutte contre les infections : toilettes, eau chaude, éclairage, ventilation, ascenseurs
-La protection contre l’incendie et la sécurité sont assurées par des capteurs numériques, gérés à distance grâce à des flux de données IoT et des commandes numériques, pour permettre inspections et interventions en cas d’incident, afin de réduire au minimum le flux de personnel dans le bâtiment
– détection de la température à distance – contrôle de la température corporelle de chaque personne pénétrant dans le bâtiment afin de détecter d’éventuels symptômes d’infection

La croissance du marché des technologies de bâtiments intelligents

On constate un élan des initiatives visant à réduire la consommation d’énergie dans les bâtiments, dans le but d’atteindre les objectifs en matière de changement climatique fixés par différents organismes à travers le monde. D’ici 2026, l’investissement dans l’automatisation des bâtiments devrait presque doubler.
Divers rapports sur la croissance du marché des technologies de bâtiments intelligents, publiés avant et depuis la pandémie, soulignent la nécessité de rendre les bâtiments plus intelligents.
Un expert a récemment déclaré que « l’industrie des bâtiments intelligents représente un potentiel de marché colossal. En 2020, seulement 17 % des entreprises appliquent des politiques de bâtiment intelligent et, parmi celles-ci, 22 % indiquent qu’elles augmenteront le budget alloué à ces technologies au cours des trois prochaines années.[3] »
De même, une prévision de marché publiée après le début de la crise pandémique notait que « la taille du marché mondial de l’automatisation des bâtiments devrait atteindre 112,3 milliards USD d’ici 2026, contre 64,7 milliards USD en 2019, avec un TCAC de 8,2 % sur la période 2020-2026.[4]»

Si propriétaires et gérants d’immeubles sont tenus d’investir pour garantir la sécurité et l’occupation de leurs bâtiments, ils doivent également faire face à des restrictions en termes de densité d’occupation et il est probable que seuls les bâtiments intelligents sauront séduire locataires et occupants potentiels. En d’autres termes, si un bâtiment n’est pas intelligent, il a beaucoup moins de chances d’être loué, utilisé ou conservé, ce qui affecte fondamentalement sa valeur immobilière ⁷. Les bâtiments qui ne passent pas aux technologies smart risquent d’être laissés pour compte et de devenir obsolètes.

Point de départ : les économies d’efficacité énergétique et la smart finance

Dans un contexte de contraintes budgétaires, les économies d’efficacité énergétique sont de plus en plus considérées comme le point de départ idéal pour la transformation des bâtiments intelligents (soit sous la forme d’investissement ponctuel, soit sous la forme d’une série de projets progressifs) et les techniques de smart finance, qui financent la conversion grâce aux économies futures, jouent un rôle majeur dans cette transformation.
Les économies substantielles ainsi réalisées peuvent, grâce à des solutions de financement intelligentes, être utilisées pour financier en partie, voire intégralement, la conversion en bâtiments intelligents. Cette conversion peut intervenir au niveau de l’entreprise en une fois, ou par petites étapes, qui apporteront chacune à leur tour des retours sur investissement.

Bien que la réduction de la consommation énergétique dépende du climat, du coût de l’électricité et d’autres facteurs, les économies réalisées peuvent généralement être calculées avec fiabilité dans une structure de financement garantissant l’autofinancement de la modernisation des bâtiments partout dans le monde. Après la fin de la période de financement, le propriétaire profite d’une réduction continue de la consommation d’énergie, ainsi que de tous les autres avantages des bâtiments intelligents.
Le propriétaire du bâtiment n’engage jamais de fonds et conserve ainsi une trésorerie suffisante pour ses activités de développement stratégiques, qu’il s’agisse de croissance commerciale ou d’amélioration des services publics. En cette période de pandémie, qui voit un épuisement des réserves de liquidités et un ralentissement des revenus, l’idée d’autofinancer la conversion des bâtiments intelligents est encore plus séduisante qu’avant la crise.